1. はじめに

相続や住み替えなどで「空き家」を所有していると、維持管理や固定資産税が大きな負担となります。
特に注意すべきなのは、空き家を解体した後の固定資産税。

更地にすると、住宅が建っているときに比べて 最大6倍 の税額になるケースがあります。

今回は、空き家解体と固定資産税の関係、税負担を抑えるための対策をご紹介します。

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2. 固定資産税が6倍になる仕組み

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されます。

• 小規模住宅用地（200㎡以下） → 固定資産税が 1/6 に軽減
• 一般住宅用地（200㎡超） → 固定資産税が 1/3 に軽減

ところが、建物を解体して更地にするとこの特例が適用されなくなり、
固定資産税が最大6倍に増える 可能性があるのです。

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3. 解体すべきか残すべきかの判断ポイント

メリット（解体する場合）

• 老朽化した建物による倒壊リスクを回避できる
• 近隣への迷惑（害虫・不審者侵入など）を防げる
• 更地にすることで売却や活用がしやすくなる

デメリット（解体する場合）

• 固定資産税の軽減措置がなくなり税額が増える
• 解体費用（100〜200万円程度）が発生する

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4. 固定資産税が増えるタイミング

固定資産税は「1月1日時点」の状況で決まります。

• 12月に解体 → 翌年度から税額アップ
• 1月に解体 → その年度は据え置き、翌年度から増額

つまり、解体するタイミング によって税額の変化が1年ずれる場合があります。
工事スケジュールを組む際は、この点を考慮すると無駄な税負担を避けられます。

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5. 税負担を抑えるための対策

① 更地を有効活用する

• 駐車場として貸し出す
• コインパーキングや資材置き場にする

税負担を「収益」で相殺する方法です。

② 賃貸住宅を建てる

• 新築すれば再び住宅用地の特例を受けられる
• 将来的に売却も可能

③ 補助金を活用する

• 空き家解体に補助金を出す自治体が多数
• 申請期限や条件を確認してから工事に取りかかる

④ 専門家に相談する

• 税理士・不動産会社・解体業者に相談し、最適なタイミングと活用方法を決定

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6. 実際の事例紹介

事例① 税負担を回避しつつ更地活用

相続した家を12月に解体すると翌年から税負担が増えるため、1月に工事を実施。
その間に駐車場としての利用計画を進め、解体後すぐに賃貸収入を得られる形に。

事例② 解体後にアパートを新築

老朽化した空き家を解体し、木造アパートを建築。
住宅用地の特例を再び受けられる上に、家賃収入で固定資産税を十分に賄えるようになった。

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7. まとめ

空き家を解体すると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

• 固定資産税の特例が失効するタイミングを把握することが重要
• 解体費用と税負担増を天秤にかけ、売却・活用も含めて検討する
• 補助金や賃貸活用で負担を軽減できる可能性がある

適切なタイミングと対策をとれば、空き家を「負担」ではなく「資産」に変えることができます。

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